20.07.2016

Location saisonnière : vos droits et obligations

La location meublée saisonnière présente de nombreux atouts pour les propriétaires bailleurs. Mais la réglementation ne cesse de se durcir. Ce qu'il faut savoir.

Face à un rendement locatif qui s'effrite et pour échapper aux contraintes qui pèsent sur leurs épaules, les propriétaires renoncent de plus en plus à louer un appartement vide sous un bail classique de trois ans. Ils lui préfèrent la location meublée saisonnière ou touristique. A la nuitée, à la semaine ou au mois, celle-ci offre une meilleure rentabilité de leur logement (le loyer moyen est de 15 % à 20 % supérieur à celui d'un logement nu) et de desserrer le carcan réglementaire.

Mais, depuis la loi Alur du 24 mars 2014, les obligations du bailleur en meublé saisonnier se sont accrues. A Paris, pour préserver les habitations destinées aux Parisiens et les intérêts du secteur hôtelier, la Mairie a rendu beaucoup plus difficile la mise en location d'un logement en meublé de tourisme. Et ce n'est pas fini. Dans le projet de loi pour une République numérique, en cours d'examen (lire encadré), le législateur tente d'entraver le business de la location non déclarée à des touristes de passage. Etat des lieux pour louer en saisonnier sans accrocs.


Quels sont vos droits ?

La location meublée saisonnière ou touristique a été définie par la loi Alur comme le fait de «  louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ». Vous pouvez donc louer sous ce mode votre résidence secondaire ou votre pied-à-terre, mais aussi votre résidence principale. Dans ce dernier cas, un impératif : vous ne devez pas dépasser quatre mois de location dans l'année.

La location meublée saisonnière est soumise à une réglementation spécifique plus souple, celle du Code civil et du Code du tourisme, que les locations nues ou meublées classiques. Vous êtes ainsi libre de fixer le loyer comme vous l'entendez (à l'exception des microsurfaces). Vous n'êtes pas non plus tenu de rédiger un contrat de bail en conformité avec le bail type prévu dans la loi Alur, ni de vous conformer aux obligations qui en découlent, relatives à l'état des lieux.


Et vos obligations ?


Qui dit souplesse ne dit pas absence de règles. Quelle que soit la taille de la commune où vous louez (sauf s'il s'agit de votre résidence principale), vous devez faire une demande préalable auprès du maire de la commune où est situé le meublé. A défaut, vous vous exposez à une amende pouvant aller jusqu'à 450 euros. Attention, si vous êtes en copropriété, vous devez vérifier que le règlement de votre immeuble n'interdit pas le meublé touristique.

Concernant le logement lui-même, il doit respecter des conditions minimales d'habitabilité et de confort. Par exemple, il doit être situé hors de zones de nuisance comme les aéroports. Vous pouvez aussi le faire classer (de 1 à 5 étoiles) auprès d'organismes agréés pour cinq ans, mais ce n'est pas obligatoire. Les contrats passés avec vos locataires sont encadrés et vous devez fournir un dossier de diagnostic technique (performance énergétique...). Pour un meublé de tourisme, l'assurance n'est pas obligatoire mais conseillée, à moins que votre locataire soit assuré grâce à la garantie « villégiature » de son contrat multirisque habitation.


Et si vous louez dans une grande ville ?


La situation se complique si vous louez à Paris ou dans des zones dites « tendues ». Vous devez obtenir une autorisation de changement d'usage du logement auprès de la mairie. Dans la capitale, les conditions requises pour louer en meublé de tourisme sont plus drastiques. Le bailleur doit demander l'autorisation de transformer son logement en local commercial. Elle lui est accordée s'il respecte les règles de compensation : un mètre carré de logement transformé en meublé touristique doit être compensé par la transformation d'un mètre carré de commerce en habitation. Dans certains arrondissements (du centre et de l'ouest), la compensation a été renforcée (la règle est de 2 pour 1). Contrevenir à ces règles à Paris expose le propriétaire à une amende pouvant atteindre 25.000 euros par logement et une astreinte de 1.000 euros par jour.

S'il passe par une agence ou une plate-forme Internet, la loi oblige le bailleur à déclarer sur l'honneur qu'il a obtenu ce changement d'usage. Toutes ces mesures sont obligatoires sauf s'il s'agit de la résidence principale du propriétaire, c'est-à-dire qu'il l'occupe au moins huit mois par an et loue donc au maximum quatre mois. Pour dissuader les contrevenants, la Mairie de Paris a mis en ligne sur son site Opendata.paris.fr la localisation des meublés touristiques légaux en location plus de quatre mois par an. Ce qui vise donc à mieux repérer ceux qui ne le sont pas...


Quid du « temporaire » ?

En ne précisant pas la notion de la « courte durée » (s'agit-il d'une semaine, d'un ou de plusieurs mois ?), la loi Alur entretient la confusion entre location meublée touristique et location meublée temporaire. Celle-ci concerne les demandes croissantes pour des locations meublées inférieures à un an ou à neuf mois (bail étudiant) comme celles des étudiants effectuant des stages ou des salariés en formation... Ce type de location est-il aussi soumis à l'autorisation de changement d'usage ? Le flou persiste.


À noter
Les loyers issus de la location meublée d'une partie de la résidence du bailleur, à un prix raisonnable (184 euros/m2/an en Ile-de-France et 135 euros/m2/an ailleurs), sont exonérés d'impôt.



Source : patrimoine.lesechos.fr

 

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